Hatice Şimşek


TÜRKİYE'DE KONUT PİYASASI

Çınar Kırşehir Gazetesi Köşe Yazarı


 

Merkez Bankasının Türkiye'de konut fiyatlarını düzenli olarak ölçmesi sonucu oluşan verilerde geçtiğimiz haziran ayı itibariyle yıllık baktığımızda %29 un üzerinde bir artış gerçekleştiği görülmektedir. Bununla birlikte özellikle kira ve konut fiyatları arasında alışık olduğumuz oranlarda farklı bir tablo ile karşılaşmak mümkün. Konut fiyatlarında yaşanan bu yükseliş konuta ulaşımı biraz daha zorlaştırmakta ve arzın belli oranda artmamaya başlamasına neden olmuş kiralıklara olan ilgiyi artırmıştır. Bunun sonucu olarak da kira fiyatlarının arttığını gözlemlemekteyiz.

Geçtiğimiz yıl yapılan kampanyalar neticesinde ve çok daha düşük faiz oranlarıyla sunulan kredilerle beraber birikmiş konut stokunun büyük bir kısmının azaldığı ciddi oranda hissedilmişti. Nitekim enflasyonist ortam konut inşaat malzeme fiyatlarını yukarı çekerken maliyetlere yansıyan bu artışlar konut talebinin azalmasına da birsüre sonra sebebiyet vermiştir. 

Türkiye'de İnşaat Sektörü ve Konut Yapma İsteği Nasıl Etkilendi?
İçinde bulunduğumuz şu zaman diliminde konut ve inşaat arz talep dengesinde oluşan bozulmayı değerlendirdiğimizde biraz hafızalarımızı yoklarsak faizlerin düşmesi, uzun vadeli kredi imkanlarının artması ile birlikte Türkiye'de 2000 yıllarından sonra konut arz ve talep artışı yaşanmaya başlanmıştır. 2017 yılına kadar Türkiye tarihinde konut ve inşaat üretim rekoru kırılmıştır. 2017 yılından önceki dilime baktığımızda yıllık oratlama konut imalatı kabaca 1 milyonlar seviyesinde iken, 2017 yılından sonraki 4 yılı (2018-2019-2020-2021) değerlendirdiğimizde Türkiye geneli yıllık üretim seviyesi 500 binler seviyesinde gerçekleşmiştir. Neredeyse üretimin yarı seviyelerine düştüğünü söyleyebiliriz. Arz-talep dengesindeki bozulmanın temel nedeni olarak arzdaki sınırlanmayı görebiliriz. Arzda yaşanan bu kırılma da kur artışı nedeniyle yüksek maliyetlerin oluşması, bu maliyetlerin ise işletme sermayesi ihtiyaçlarını yükseltmesi, işletmecilerin ve yeni girişimcilerin yeni iş yapma isteklerini büyük ölçüde azaltmış ve son 4 yılı geçmiş döneme kıyasladığımızda üretimin Türkiye genelinde yarı yarıya, İstanbul ve Ankarada ise 3 te bir seviyesinde düşürdüğünü rakamlardan öğrenmekteyiz. 

Türkiye'de artan nüfusla birlikte, hane başı nüfusun azalması dikkate alındığında arz-talep dengesindeki açık iyice büyütmüştür. Diğer taraftan bu durum yüksek kira fiyatlarına neden olmakta, iç piyasadaki satın alma gücünün yeni maliyetlerle oluşmuş konut fiyatlarına ulaşımını zorlaştırmıştır. 

Önümüzdeki Dönemlerde Konut ve İnşaat Arz-Talep Dengesi Ne Olur? Öngörü
Tüik'in ilan etmiş olduğu yeni konut başlangıç rakamlarına baktığımızda son 6 aydaki durumun, yılın ilk 6 ayını kıyasladığımızda halen arzın kısıtlı olduğunu göstermekte. Konut ve inşaat projelerinin 36 ay civarı sonuçlandığını dikkate aldığımızda bundan 36 ay sonraki konut ve inşaat arz tarafındaki kısıtlılığın bir süre daha devam edeceğini söylemek mümkünken hem kira fiyatlarında hem konut fiyatlarında yüksek artışlara sebebiyet vereceğini ifade edebiliriz. 
Öte yandan ülkemizde var olan, her an olası deprem gerçeği konut fiyatları konusunda temel belirleyici faktörlerden biri olarak karşımıza çıkmakta. Daha açık bir ifadeyle Türkiye'deki 26 mio luk konut stoğunun varlığını düşünürsek bu rakamın kabaca yarısı deprem öncesi inşa edilmiş ve konut almak isteyenlerin %95 i 15 yaşından küçük depreme dayanıklı konut aramaktadır haklı olarak. Burdan konut stoğunun rakamına bakıldığında bu şartlara uygun dayanıklı konut arayanların mevcutlara ilgisinin olmayacağı anlamı çıkmaktadır. Dolayısıyla nüfus, görünen stoğun yarısına odaklanmakta, bu durum da hızla arz-talep dengesi bozulmasına, fiyatların artmasına etki etmektedir.

Türkiye'de Kira Fiyatları Daha da Artar mı?

Maliyetlerin yükselmesi ile fiyatlara yansıyan yüksek rakamlı yeni konutlara erişim zorlaştığı için kiralık evlere yönelim fiyatların artacağı yönde bir beklenti oluşturmaktadır. Deprem sonrası oluşmuş konutların daha az olduğunu düşünürsek, kira piyasasının üçte bir oranında özellikle 15 yaş altı konutlara kiralama rağbeti yaşanmaktadır. Bir takım görüşlere göre, ülkemizde özellikle, Ankara-İstanbul ve İzmir'de olmak üzere büyük şehirlerde kira fiyatlarının (Güney Kore Seul da kira gideri hane gelirinin yarısını geçmiş durumda) hane halkının gelirinin 4 te birinden çıkıp, 3 te biri ya da yarısına doğru aşan rakamlara ulaşacağı yönündedir. Bu anlamda sürdürülebilir ve makul olan rasyo ise kira giderinin hane halkının gelirinin maksimum 4 te birine denk gelmesi yönünde olmalıdır. Örnek 5.000 TL aylık geliri olan birinin en fazla ödeyeceği kira bedeli 1.250 TL dir. Kira giderlerinin artması ise refah seviyesini düşürdüğü gibi yaşam standardında da olumsuz etkilere neden olabilecektir. 

Peki Neler Yapılabilir?

Enflasyonist ortam, fiyatların yükselmesi başta olmak üzere yaşanan ekonomik darboğaz neticesinde, konut ve inşaat piyasasına yön verenlerin ortak görüşü ülkenin artan nüfusu ve demografik yapısı da dikkate alınarak yasal düzenlemeyle destek vererek ve teşvik ederek kentsel dönüşüm çalışmalarına hız verilmesi yönündedir. 

Konut Fiyatları Daha da Artar Mı?

Yakın zamanda, özellikle büyükşehirlerde yaşanan arz sorununun çözülemeyeceği öngörülürse konut fiyatlarının artması beklenmektedir. Diğer taraftan girdi fiyatları yani malzeme fiyatlarının gün geçtikçe artması konut fiyatlarının da önümüzdeki 3-4 yıl daha da artacağını düşündürmektedir.
Üretilemeyen ve kıt olan arsa gayrimenkulünün ise, orta ve uzun vadede kıymetli olma özelliği ile zirveyi koruduğunu, artışının da kaçınılmaz hale geleceğini söylemek doğru olacaktır.