Hatice Şimşek


Gayrimenkul Piyasası

Çınar Kırşehir Gazetesi Köşe Yazarı


Pandemi Dönemi ve Gayrimenkul Tercihleri

Dünyada ve ülkemizde her alana dokunan, farklı şekillerde etki yaratan pandemi süreci genel olarak yaşam alanı tercihlerinde de yatırımcının bakış açısını değiştirmiştir.Koronavirüs etkisiyle 11 marttan bu yana evde daha çok vakit geçiren insanlar dar ve küçük alanlı evlerdenkendilerine konfor yaratacak çözüm arayışına girmiştir. Balkonsuz evlerden balkonlu, bahçeli,teknolojik, geniş ve bol odalı evlere geçişlerde artış yaşanmıştır. Virüsün bir süre daha dünyayı meşgul etmeye devam etmesinin acı gerçeğiyle yüzleşen insan, daha çok vakit geçirdiği alanlarda iyileştirme yoluna gitmiştir. İmkân dahilinde ev değiştirme, bahçeli eve geçebilme, değilse odayı balkona katma ve tadilat ya da bahçe, arsa, tarla sahibi olma gibi türlü stratejiler geliştirilmiştir. Daha çok vakit geçirilen yaşam alanlarının korunaklı ve bir o kadar da keyifleyaşanılabilir olmasıistenen bir durumdur. Evinde daha çok online çalışanlar için çalışma odası ihtiyacıdoğmuş, bununla birlikte çalışma masası, sandalyesi, bilgisayar, laptop, internet hizmeti talepleri de oluşmuştur. Ayrıca bu durum ofislere daha az ihtiyaç duyulacağı yönünde beklenti oluşturmakta, ofis piyasasında daralma yaşanabileceğine işaret etmekte. Özellikle metropollerde işyeri kiralamaları azalabilir ya da birkaç şirketin çalışanları ortak büro kiralama yoluna gidebilir. Ayrıca AVM piyasası kapalı mekan olması nedeniyle bir miktar popülerliğini yitirmiş, hemen alıp çıkılması ve daha az kapalı havaya maruz kalınması nedeniylecadde mağazacılığına ilgi artmıştır.Görüldüğü üzere pandemi nedeniyleçalışmave yaşama şeklinin değişmesi birkaç sektörün hareketlenmesine etki ettiği gibi bazı sektörleri yavaşlatmaya sebep olmaktadır. 
Konut Piyasası
Ülkemizde artan kredi imkanlarıyla ev sahipliği isteği bir süre yükseliş dönemine girmiş, özellikle yatırım amaçlı konut piyasasında hareketli bir süreç yaşanmıştır. Kamu bankalarının sunduğu konut kredisi faiz oranları piyasayı hareketlendirmek nakit para akışını sağlamak için %0,64 (sıfır konutta) ve %0,74 (2.el konutta)ile konut sahibi yaparkenşu anoranlarmaksimum %1,09 e kadar yükselmiştir. Ayrıca ödemesiz dönemler ve 15 yıla kadar vadelerde kısıtlamalar da yapılmıştır. Oranların belki bir miktar daha yükselme ihtimali düşme ihtimalinden daha yüksek görünmektedir.
Tüik tarafından açıklanan istatistiklerdeOcak-Temmuz döneminde 854.126 konut satışı gerçekleşerek, geçen yılın aynı dönemine göre %40,5 artış göstermiştir.Ayrıca bu dönemde ipotekli konut satışı (banka konut kredisi) %313,9 artarak 397.095, diğer satış türlerinde ise %10,8 azalarak, 457.031 olmuştur. Düşük kredi oranları ile konut kredisi kullanıp bir miktar da nakit ilave eden vatandaş piyasaya para sürülmesini sağlayarak konut stoğunun erimesine de katkı sağlamıştır.İlk defa satılan konutlar %8,4 artarak 265.709 adet, 2.El konutlar ise %62,1 artarak 588.417 adete ulaşmıştır. Buradan bakıldığında oluşan konut stoklarının eritilmesi ideal bir durum olacakken 1.el konut satışlarında artış %8,4 te kalmış, 2.el konutlar daha çok satılmıştır. Bu durum yatırım amaçlı gayrimenkul alımının daha ön planda olduğunu göstermektedir. İnşaat sektörünün yavaşlayarak yeni bina yapımının azaldığını daha az ruhsat başvurusu yapıldığından anlamaktayız. Keza 2020 yılının ilk altı ayında yapılan ruhsat alınan daire sayısı 213 bindir. Daha önceki yıllarda Türkiye’de yılda 1 milyon civarı ruhsat alınmakta idi.
Konut stoğunun erimesi İnşaat sektörünün canlanması,yeni iş alanlarının oluşturulması, tedarik kanallarının hareketlenmesine etki etmektedir. Elindeki sıfır gayrimenkulü ancak satabilirse kaynak yaratıp yeni binalar yapmayı hedefleyen sektörün, buna rağmen temmuz ayında konut stok erime hızı %11,78 kaydedilerek, 2010 yılından bu yana en yüksek rakama ulaşmıştır. Vatandaşın 1.el konuta ilgisi devam etmekte, 2.el konutlarda da daha hızlı alım-satım işlemleri yapılmaktadır. Bazı spekülatif bilgilere göre ucuz kredi alıp parayı çevirerek manipülasyon yapıldığı da düşünülmektedir. 
Yabancı Vatandaşların Türkiye’de Gayrimenkul Sahipliği Verileri
Açıklanan konut piyasası verilerine göre bir diğer dikkat çeken nokta temmuz ayında İran vatandaşlarıTürkiye’de 540 adet konut satın alarak sıralamada 1.olmuştur. Irak vatandaşları 388 adetle2.sırada Rus vatandaşlar 154 adetle 3.sırada, 149 konutla Afganistan 4.sırada, 143 konut ile Almanya 5.sırada yer almıştır. Toplamda 2020 temmuz ayında yabancılara 2.741 adet konut satışı yapılmış. İl sıralaması ise şöyle, ilk sırayı 1.046 konut ile İstanbul, 2.sırayı 615 konut ile Antalya, 3.sırayı 230 konut ile Ankara, 4.sırayı 101 konut ile Mersin ve 5.sırayı 88 konut ile Yalova almıştır. 
Konut Kira Bedelleri Düşer Mi?
Ülke genelinde yüksek rakamla gerçekleşen konut alımlarına bakıldığında satılan konutların %70 ini 2.El oluşturmaktadır. Satışların çoğunluğunun 2.el konutta gerçekleşmesi zaten bir evde oturan kişi evini satıp başka bir evegeçmiş,dolayısıyla bu durum mekân sayısını artırmamış sadece yer değişikliğini sağlamıştır. Kira rakamlarının düşmesi için bol miktarda yeni konut inşa edilmesi ve bunların stoklanmadan satılması gerekmektedir. Yeni konut üretiminin zayıflaması ile kira rakamlarının yakın zamanda düşmesi beklenmemektedir.